Ceny mieszkań przekroczyły psychologiczne granice

W II kwartale ceny nowych mieszkań wzrosły średnio o ok. 6%. Najbardziej zdrożały w Gdańsku. Tam średnia cena była aż o 16% wyższa niż przed rokiem. W przypadku lokali z rynku wtórnego ceny średnio o ok. 8%. Ta wartość może jednak wprowadzać w błąd co do rzeczywistej sytuacji. Nie wszędzie mieszkania szybko drożeją. W siedmiu miastach ceny na rynku wtórnym wzrosły o ponad 10%, a w innych siedmiu miastach wzrost nie przekracza 5%.

Rynek wtórny niewiele tańszy od pierwotnego

We wszystkich 18 miastach, dla których NBP podaje dane, ceny nowych mieszkań są wyższe niż używanych. W niektórych różnice są jednak minimalne np. w Warszawie, Rzeszowie i Lublinie lokale z drugiej ręki są tańsze tylko o 3%. Z kolei w Katowicach, Łódź i Bydgoszcz, w których używane mieszkania są o ponad 20% tańsze niż nowe. Co ciekawe te dane mniej więcej pokrywają się z tym, jak w ostatnich latach zmieniała się liczba ludności w miastach. Warszawa i Rzeszów są liderami, jeśli chodzi o przyrost liczby mieszkańców, a więc nie brakuje tam chętnych na mieszkania. Łódź i Katowice bardzo szybko się natomiast wyludniają. Ceny na rynku wtórnym są więc tam relatywnie niskie.

Ceny mieszkań nie zawsze będą rosły. Zdaniem Expandera w najbliższym czasie nie ma jednak co liczyć, że ten trend się odwróci. W przyszłości spadek cen mogą wywołać dopiero podwyżki stóp procentowych lub znaczące pogorszenie koniunktury gospodarczej i wywołany nią istotny wzrost bezrobocia.

Kiedy trend się odwróci?

W najbliższym czasie ten trend się na pewno nie odwróci. Ceny pozostaną wysokie, dopóki będzie utrzymał się wysoki popyt. To w dużej mierze zależy natomiast od dwóch rzeczy – ceny kredytów i obaw o przyszłość. Dopóki stopy procentowe pozostają na rekordowo niskim poziomie i dopóki będzie panował optymizm związany z dobrą sytuacją gospodarczą, to Polacy będą chętnie kupowali mieszkania. Ceny spadną dopiero gdy to się zmieni. Jeśli z gospodarki zaczną płynąć negatywne informacje i zauważalnie wzrośnie bezrobocie, Polacy mogą się wystraszyć, a to właśnie optymizm i poczucie bezpieczeństwa są kluczowe, gdy podejmuje decyzję o zadłużeniu się na 20-30 lat.

Zmianę może wywołać m.in. Europejski Bank Centralny. Jeśli zacznie podnosić stopy procentowe, NBP zrobi to samo, a wtedy zaczną drożeć kredyty.

Demografia a ceny mieszkań

Kolejna kwestia to demografia. W kolejnych latach coraz więcej osób starszych będą odchodzić. Nie będą ich w stanie zastąpić młodzi, którzy w tym czasie będą wchodzić w dorosłość i wyprowadzać się od rodziców. Coraz więcej mieszkań może więc stać pustych.

Mieszkania niestety będą więc taniały dopiero wtedy, gdy niewiele osób będzie na nie stać (przez wysokie oprocentowanie kredytów). Druga możliwość to taka, że spadki cen pojawią się wtedy, gdy Polacy będą się bali zaciągać kredyty mieszkaniowe ze względu np. na rosnące bezrobocie.

Źródło: Jarosław Sadowski, główny analityk Expander

oprac. redakcja portalu