Dziesięć lat temu, dokładnie 15 września 2008 roku, upadł bank inwestycyjny Lehman Brothers. Był to symboliczny początek kryzysu, który rozpoczął się na amerykańskim rynku nieruchomości. Stamtąd rozlał się on na większość krajów świata wywołując kryzys zaufania i m.in. przeceny mieszkań i domów. Dotknął on prawie wszystkie kraje, które badają i udostępniają dane na temat zmian cen nieruchomości. Jedne poradziły sobie z zawirowaniami szybko i zostały uznane przez inwestorów za bezpieczną przystań dla kapitału tak jak np. centrum Londynu, Szwajcaria czy Australia. W innych problemy trwały latami np. w USA, Hiszpanii, Grecji, Bułgarii.
Ceny wyższe, MFW ostrzega
Uśredniając zmiany, poważne przeceny nieruchomości rozpoczęły się w 2008 roku i trwały mniej więcej cztery lata - wynika z indeksu stworzonego przez Międzynarodowy Fundusz Walutowy. Ożywienie, które przyszło później, trwa do dziś. W efekcie do końca 2017 roku doprowadziło ono do znacznych podwyżek cen mieszkań dzięki którym przeciętne „cztery kąty” są już dziś droższe niż u szczytu ostatniej hossy. Nie jest więc zaskoczeniem, że MFW przestrzega wiele krajów przed nadmiernie rozdmuchanymi cenami mieszkań i domów (np. kraje skandynawskie czy Australię).
Nawet trzykrotne wzrosty
Obecnie w większości krajów świata (40 na 57 badanych przez Bank Rozrachunków Międzynarodowych) ceny domów i mieszkań są dziś wyższe niż dekadę temu. To sugeruje, że w przynajmniej części z nich kolejne lata mogą przynieść poważne zawirowania i przeceny domów lub mieszkań. Najbardziej jaskrawe przykłady bardzo dynamicznych wzrostów cen to trzy miejsca na świecie: Indie, Hongkong, Peru, w których ceny nieruchomości są dziś przynajmniej trzykrotnie wyższe niż w cenowym dołku, do którego doprowadził ostatni kryzys.
Jest ponadto osiem krajów, w których nieruchomości podrożały od kryzysu o przynajmniej 100%. Są to Turcja, Brazylia, Kolumbia, Izrael, Filipiny, Malezja, Estonia czy Islandia. Powodów tak dynamicznych zmian jest wiele. Często można szukać ich na rynku kredytowym – wiele banków centralnych prowadzi ultraliberalną politykę monetarną, co powoduje, że kredyty są bardzo tanie, a lokaty mało atrakcyjne. Stan taki kusi posiadaczy kapitału do angażowania oszczędności na bardziej ryzykownych rynkach – na przykład poprzez zakup nieruchomości na wynajem. To jednak nie wyczerpuje powodów, dla których we wspomnianych krajach mieszkania szybko drożeją. Znaczenie może mieć np. gwałtowne ożywienie gospodarki czy sektora turystycznego (np. Islandia, Kolumbia). Z drugiej strony Brazylia jest przykładem kraju, na który amerykański kryzys hipoteczny się nie rozlał, a ceny nieprzerwanie rosły od lat, przy czym dziś wszystko wskazuje na to, że osiągnięty został szczyt.
Polska stabilna, choć blisko granicy korekty
Nie powinno ulegać wątpliwości, że tam gdzie dziś ceny śrubują nienotowane nigdy wcześniej rekordy, ryzyko korekty jest wysokie. Całe szczęście w gronie tych krajów wciąż nie ma Polski. Choć trzeba podkreślić, że zarówno granica jest tu umowna, jak i leżymy dosłownie tuż obok niej. Ceny mieszkań w największych polskich miastach są tylko nieznacznie niższe niż tuż przed rozpoczęciem przecen (o 1%).
Z drugiej strony od dołka cenowego z 2013 roku w ciągu 5 lat mieszkania zdrożały o ponad 20% jak wynika z danych NBP. I choć jest to dość skromny wynik na tle 57 badanych krajów, to nie znaczy to wcale, że ceny mieszkań nie zaczną kiedyś spadać. Do przecen z łatwością mogłyby doprowadzić podwyżki stóp procentowych, ale też gwałtowne pogorszenie na rynku pracy lub w gospodarce. Poważnym zagrożeniem jest też ryzyko nasycenia się rynku najmu. Po prostu wzrost podaży mieszkań na wynajem wywołany masowymi zakupami przez inwestorów indywidualnych czy budowami prowadzonymi w ramach programu Mieszkanie + może w końcu doprowadzić do sytuacji, w której najemców będzie za mało. To spowodowałoby korektę cen i spadek atrakcyjności tego rynku z punktu widzenia inwestorów.
Trzeba też pamiętać, że Parlament wciąż pracuje nad pomysłem Prezydenta, czyli nowelizacją ustawy o funduszu wsparcia kredytobiorców. W skrajnym przypadku ten akt prawny mógłby narzucić na banki dodatkowe koszty w kwocie nawet około 3 mld zł rocznie, które to najpewniej poczuliby ich klienci. Gdyby zadziałał mechanizm analogiczny do tego, który obserwowaliśmy przy okazji wprowadzenia podatku bankowego, to znowu mogłoby dojść do cięcia oprocentowania lokat. To w prostej linii prowadziłoby do wzrostu popytu inwestycyjnego na rynku mieszkaniowym.
Źródło: Bartosz Turek
Analityk Open Finance
/WiedzaiPraktyka
/wip